Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án nhà phố Nhơn Trạch

Những-nhân-tố-ảnh-hưởng-đến-thẩm-định-tài-chính-dự-án-nhà-phố-Nhơn-Trạch,nhung-nhan-to-anh-huong-den-tham-dinh-tai-chinh-du-an-nha-pho-Nhon-trach,nhà-phố-Nhơn-Trạch,nha-pho-nhon-trach,

0
389
Rate this post

Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án nhà phố Nhơn Trạch

Phân tích thị trường của sản phẩm 

Đây là một trong những giai đoạn quan trọng khi tiến hành thẩm định một dự án bất động sản phức hợp mà các nhà đầu tư bất động sản Việt N am thường hay bỏ qua. Công đoạn này sẽ giúp đánh giá nhu cầu, nguồn cung cũng như lịch sử của các hạng mục này. Thông qua những thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác được những đối thủ cạnh tranh trên thị trường, quyết định đến giá bán của sản phNm chúng ta dự định đầu tư cũng như quyết định đến việc lựa chọn các hạng mục nào cần phát triển nhằm đạt được hiệu quả cao nhất.

Phân tích SWOT của khu đất

Phân tích SWOT nhằm xác định được những điểm mạnh, điểm yếu của dự án cũng như cơ hội và thách thức. Việc phân tích này sẽ chỉ ra đâu là điểm mạnh đâu là điểm yếu của dự án nhằm mục đích phát huy điểm mạnh và hạn chế  tác động của  điểm  yếu. N goài ra, phân tích SWOT cũng sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội và cũng giảm thiểu những nguy cơ đe doạ đến dự án.

  Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư 

Đây là những bước quan trọng để thực hiện một dự án bất động sản phức hợp thành công. Dự án bất động sản phức hợp khác với những dự án khác ở việc chọn lựa sản phNm đầu tư. N ếu như những dự án thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu tư vào sản phNm gì trước khi bắt đầu thNm định, sau khi thNm định xong nếu hiệu quả thì đầu tư còn không hiệu quả thì không thực hiện. Trong khi đối với dự án bất động sản phức hợp thì đa phần sau khi thNm định nhà đầu tư mới biết là những sản phNm gì cần đầu tư. Đây là một điểm khác biệt của các dự án bất động sản phức hợp. Việc lựa chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng  rất lớn đến thành công của dự án. N hững cơ sở để lựa chọn hạng mục phù hợp là  phân tích SWOT của dự án cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng. N goài ra, việc lựa chọn hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư.

   Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong

Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp nhà phố Nhơn Trạch thường là quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh. Hạng mục thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng lợi nhuận đạt được đầu tư vào dự án mới. Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu   tư. N hà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý.

  Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án

Một dự án được đầu tư mới hay đầu tư mở rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết định. Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các   dự án đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho nghiên cứu phát triển. Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng cần xem xét trong đánh giá tính khả thi của dự án hay một quyết định đầu tư.

   Khái niệm dòng ngân lưu

N gân lưu là bảng dự toán thu chi trong suốt tuổi thọ của dự án, nó bao gồm những khoản thực thu và thực chi của dự án tính theo từng năm. Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm.

   Vai trò của dòng ngân lưu

Vì dòng ngân lưu phản ánh thời điểm thực thu và thực chi của dòng tiền nên trong phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dòng ngân là cơ sở để đánh giá dự án. Lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu chi tiền của dự án, vì vậy không phản ánh  một cách chính xác tổng hiệu quả của dự án theo thời giá của tiền tệ.

    Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu

Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basis)

Đánh giá dòng tiền cho một dự án cụ thể trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác động như thế nào nếu dự án được chấp nhận so với tác động khi dự   án không được chấp nhận. Vì vậy, nên đưa vào phần phân tích tất cả các thay đổi  trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thuế phát sinh do việc chấp nhận dự án.    N gược lại, không tính đến dòng tiền không bị dự án thay đổi.

Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế

Vì đầu tư ban đầu cho một dự án đòi hỏi chi phí bằng tiền mặt sau thuế, nên thu nhập từ dự án cũng phải được tính bằng dòng tiền sau thuế để đảm bảo cùng đơn vị trong tính toán.

Tất cả các tác  động gián tiếp của một dự án phải được xem xét khi đánh giá  dòng tiền

Dòng tiền của dự án phải được xem xét đánh giá trong mối quan hệ qua lại giữa tất    cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp. Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng tiền và lợi nhuận của dự án hiện tại.

Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của dự án

Chi phí thiệt hại là những chi phí đã được chi ra. Vì các chi phí thiệt hại không thể   thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một dự án. Chi phí này được gọi là chi phí chìm.

Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của dự án khi tính toán dòng tiền.

Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn  lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng  phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi  thực hiện dự án.

   Đánh giá dòng tiền của dự án

Trong phân tích tài chính của dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng thì  phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích quan tâm nhất vì dòng tiền của dự án là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính  hiệu quả của một dự án đầu tư. N ội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động thuần sau thuế ( N et operating cash flows – N CF) của một dự án

N CF =          OEAT +            Dep –         N WC

Trong đó:(1)

OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế

Dep : là thay đổi chi phí khấu hao

N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự án. Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF. Tuy nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án thì N WC sẽ được thu hồi lại do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì   N WC sẽ giảm làm cho N CF tăng.

Nhà phố Nhơn Trạch

Công thức tính dòng tiền N CF (1) cho thấy dòng tiền của dự án phụ thuộc vào 3 chỉ tiêu chính:

OEAT  được  tính  dựa  vào  thay  đổi  trong  thu  nhập  hoạt  động  trước  thuế       (      OEBT) x (1-T) với T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

OEAT = OEBT (1-T)

(2)

OEBT =           R –         O –           Dep

OEBT  bằng thay đổi trong  doanh thu        R trừ đi các thay đổi  trong  các  chi  phí hoạt động    O và thay đổi khấu hao                Dep

(3)

OEAT = OEBT (1-T)

(4)

Thay vào phương trình (2) ta có:

OEAT = (      R –      O –        Dep)(1-T)

Thay phương trình (4) vào phương trình (1), ta có:

N CF = (         R –         O –           Dep)(1-T) +           Dep –          N WC

Trong đó: R = R1-R0, O = O1 – O0,   Dep = Dep1 – Dep0 với: R1 : là doanh thu của doanh nghiệp khi không có dự án

R0 : là doanh thu của doanh nghiệp khi có dự án

O1 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có    dự án

O0 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án D1 : Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có dự án

N CF =  [(R1 -R0) – (O1 – O0) – (Dep1 – Dep0)](1-T) + (Dep1-Dep0)-               N WC

D 0 : Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:

N CF =  [(R1 -R0) – (O1 – O0) – (Dep1 – Dep0)](1-T) + (Dep1-Dep0)-    N WC

N goài ra, nếu năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án giá trị tài sản được thu hồi sau thanh lý thì giá trị thanh lý sau khi trừ các khoản thuế sẽ được cộng thêm vào dòng tiền của dự án vào năm cuối cùng này để tính tổng giá trị dòng tiền của dự án suốt thời gian dự án hoạt động.

Vốn luân chuyển của dự án được thu hồi toàn bộ sau khi kết thúc dự án: trong suốt   đời sống kinh tế của dự án doanh nghiệp sẽ đầu tư vốn luân chuyển tăng thêm, vốn  đầu tư này sẽ được thu hồi lại bằng tiền mặt sau khi kết thúc dự án và khoản thu hồi này cũng được cộng vào để tính toán dòng tiền của dự án.

Một chỉ tiêu cần quan tâm trong xác  định dòng tiền của dự án là khấu hao vì tỷ lệ  khấu hao, phương pháp khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của dự án do    giá trị khấu hao là khoản chi phí được khấu trừ trước khi tính thuế. Hiện nay, có ba phương pháp khấu hao mỗi phương pháp khấu hao mà doanh nghiệp sử dụng có ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của dự án đó là khấu hao dạng đường thẳng, khấu hao nhanh và khấu hao dựa trên số năm giảm dần.

 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp

Khái niệm tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của dự án về thời điểm lập dự án. Thông thường tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: cơ cấu  vốn của dự án, địa điểm dự án được dự định đầu tư, lĩnh vực đầu tư, thời gian đầu   tư… Trong thực tế lãi suất vay dài hạn, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), tỷ  suất sinh lợi trung bình ngành được sử dụng để làm tỷ suất chiết khấu. Tuy nhiên mỗi yếu tố sẽ có một ý nghĩa khác nhau và được sử dụng trong những giai đoạn khác   nhau. Trong giai đoạn nền kinh tế bình thường thì chi phí sử dụng vốn bình quân   được ưu tiên hàng đầu để làm tỷ suất chiết khấu. Bởi vì, hầu hết các dự án bất động  sản trong thực tế được tài trợ chủ yếu từ các nguồn sau: nợ vay, cổ phần ưu đãi, thu nhập giữ lại, cổ phần thường. Do đó để phản ánh chính xác tỷ suất chiết khấu, chi phí sử dụng vốn bình quân nên được dùng làm tỷ suất chiết khấu cho các dự án bất động sản. Lãi suất vay dài hạn chỉ phản ánh phần vốn được tài trợ bằng nợ của dự án. Tỷ suất trung bình ngành cũng là một chỉ tiêu quan trọng để lựa chon làm tỷ suất chiết khấu tuy nhiên việc tính tỷ suất trung bình ngành hiện nay chưa  đủ độ tin cậy vì  cơ  sở dữ liệu ngành để tính toán còn nhiều hạn chế. Thực tế khi chọn tỷ suất chiết khấu  sẽ gặp một rào cản rất lớn đó là lãi suất vay ngân hàng. Các nhà đầu tư kỳ vọng một   tỷ suất chiết khấu luôn luôn lớn hơn lãi suất vay ngân hàng nhưng thực tế  năm 2008 lãi suất ngân hàng tăng một cách bất thường và giao động ở mức từ 18% đến 20%. Điều này sẽ rất khó để một dự án bất kỳ mang tính khả thi nếu lấy tỷ suất chiết khấu lớn hơn hoặc bằng lãi suất vay ngân hàng vì lãi  suất trung bình các ngành giao động  từ 14% đến 16%.

Chi phí sử dụng vốn còn có thể được hiểu là tỷ suất sinh lợi tối thiểu mà  doanh  nghiệp sẽ đòi hỏi khi thực hiện một dự án đầu tư mới. N ếu một dự án đầu tư mới tạo ra tỷ suất sinh lợi nội bộ IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn thì  giá  trị của doanh  nghiệp sẽ tăng (hay dự án đầu tư khả thi) ngược lại nếu một dự án đầu tư mới tạo ra IRR thấp hơn chi phí sử  dụng vốn, giá trị của doanh nghiệp sẽ giảm (hay dự án đầu   tư không khả thi).

Hầu như không có chỉ tiêu nào được sử dụng cho tất cả các dự án mà phụ thuộc vào quan điểm của từng chủ đầu tư. Có chỉ tiêu phù hợp với dự án này nhưng có chỉ tiêu phù hợp với dự án khác. N hững chỉ tiêu sau đây trong thực tế được chọn làm tỷ suất chiết khấu của các dự án bất động sản.

  Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu

  • Lãi suất vay dài hạn ngân hàng

Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất    chiết khấu cho dự án vì những lý do sau:

  • Đơn giản trong việc tính toán.
  • Dễ thấy được sự hiệu quả của dự án hay không. N hiều dự án nhà đầu tư chỉ cần xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể đầu tư được. Vì nhiều cổ đông có  thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án cho nên mức lãi suất ngân hàng là một    chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả.

Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các dự án bất động sản vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đó thường được tài trợ từ nhiều nguồn như: vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại. Mặc khác một dự án bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay không phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà dự án được tài trợ.

 Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành

Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành nghề mang lại. Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này được ưu tiên lựa chọn. N hư giai đoạn năm 2008 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã   thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao nhất trong lịch sử. Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Vì chi phí lãi vay tăng cao nên dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao. Tỷ suất chiết khấu của một dự án bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50

– 70 năm cho nên tỷ suất này không phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của dự án bất động sản. N ếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như không dự án nào đạt hiệu quả. Do đó tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho các dự án bất động sản.

Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các dự án bất động là nằm trong khoảng 14% đến 16%/năm. Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán, còn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ số N PV.

 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng. Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC của một doanh nghiệp hay một dự án được tính toán như sau:

WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re hoặc rne)

Trong đó:

WD : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn   WP : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn We : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn

W D + W P + W e = 1

r*D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế rP : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi

re : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại

rne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới

Nhận xét:

  • Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các dự án vì dự án bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết được  tài  trợ từ tất cả các nguồn tài trợ sẵn có trên thị trường. Do đó chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí  sử dụng vốn của dự án vào chỉ tiêu này.
  • Tuy nhiên với các dự án bất động sản đặc biệt là dự án căn hộ bán, chủ đầu tư luôn luôn huy động vốn trước từ khách hàng. N guồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà không tốn chi phí. Do đó, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ làm cho chỉ tiêu này có chi phí sử dụng vốn rất thấp vì có một tỷ lệ vốn rất cao không tốn chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên trong thực tế chủ đầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc sử dụng nguồn vốn này như:
  • Chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng
  • Chỉ được huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ
  • Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phNm đúng hạn, nếu không sẽ bị phạt trễ hạn mà trong các dự án bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì tính chất phức tạp của công việc thi công. Do đó, phần chi phí này thực tế có phát sinh chi phí nhưng rất khó xác định được. N goài ra, nếu có tin đồn về dự án không   tốt khách hàng có thể kéo đến đòi tiền lại hàng loạt lúc đó chủ đầu tư không thể kiếm đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phNm  xây dựng dở dang. Do đó, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng không đo lường được.
  • N goài ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng có thể đã là một phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để hoàn thành. Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận thì rất khó vì theo chuNn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang người sử dụng lúc đó mới được ghi nhận là doanh thu. Do đó, chưa  đủ điều kiện  hoạch toán doanh thu thì điều đó cũng có nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận.

N goài ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC có bao gồm chi phí nợ vay. Trong một giai đoạn nào đó chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao. Mà tỷ suất chiết khấu áp dụng cho cả một vòng đời  dự án chứ không phải trong một vài  năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ không thích hợp.

Do đó, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các dự án nói chung và các dự án bất động sản khác nói riêng như dự án cao ốc văn phòng,   trung tâm thương mại ,nhà phố Nhơn Trạch hay khách sạn.

 Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:

Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những công ty đã hoạt động trong quá khứ. N hiều cổ đông sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng dự án sẽ mang lại nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được. Cổ đông sẽ quyết định đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi của dự án mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại.

Nhận xét:

  • Chỉ tiêu này có ưu điểm là thấy được hiệu quả của dự án đầu tư mở rộng. Trong trường hợp dự án mở rộng không mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng dự án hiện tại thì chủ đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào dự án đó mà thay vào đó tìm kiếm   cơ hội khác có tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ  dành nguồn  lực tập trung vào khai  thác dự án hiện tại.
  • Tuy nhiên đối với những công ty hoặc dự án mới hoạt động thì không thể sử dụng

được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu.

 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

Mục đích của phân tích rủi ro

Hầu hết các dự án bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây    dựng, chi phí nhân công, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của  chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phNm.

  • Đa số các biến có ảnh hưởng đến N PV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng, tỷ lệ lạm phát…. đều có mức độ chắc chắn không
  • Thông tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém.
  • Để hạn chế khả năng thực hiện một dự án không hiệu quả trong khi đó lại bỏ qua một dự án có hiệu quả.

Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến:

  • Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,
  • Phân tích tình huống- Scenario Analysis,
  • Phân tích mô phỏng – Monte Carlo

 Các phương pháp phân tích rủi ro

Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis

Trong một dự án bất động sản hầu hết các biến là không chắc chắn và chúng sẽ mất   rất nhiều thời gian để tìm ra  biến nào được  dự báo chính xác. Chính vì vậy, vấn đề  đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất. Phân   tích độ nhạy là công cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của dự án sẽ biến động như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi.

Nhận xét:

Ưu điểm của  phương pháp này là  nhiều dự án chỉ thông qua phân tích độ nhạy thì  chủ đầu tư đã đưa ra được quyết định là có đầu tư vào dự án đó hay không. Vì nhiều  dự án các yếu tố khác có thể kiểm soát được hoặc nằm trong kế hoạch chỉ một vài   biến số quan trọng là có độ chắc chắn chưa cao nên thông qua phân tích độ nhạy là    có thể quyết định được việc đầu tư vào dự án hay không.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên không thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 biến cùng thay đổi.

Phân tích tình huống – Scenario Analysis

Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ. Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc. Các biến kết hợp với nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đó là tình huống xấu nhất nghĩa là tình    huống mà  tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống  tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt nhất cùng một lúc  và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là  tình  huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại.

Nhận xét:

Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy   được sự thay đổi của kết quả  trong trường hợp có nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn   đến thay đổi về kết quả.

Việc phân tích này sẽ thực hiện thông qua công cụ của phần mềm excel, tuy nhiên chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống có thể xảy để ra các kết quả khác nhau. Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy nhất.

Phân tích mô phỏng – Monte Carlo Simulation

Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mô phỏng Monte Carlo Simulation. Phân tích mô phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc. Mỗi một biến trong mô hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng    của biến cho ra một kết quả  trên mô hình. Tiến trình này được lập lại  theo  yêu cầu của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự báo.

Phân tích mô phỏng cho kết  quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích  tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả    của phân tích mô phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo. N goài ra, một đặc điểm mà phân tích mô phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và có khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.

Trong phương pháp phân tích này để có độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối  phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính  xác với mô hình thực tế. Điều này có thể khó nhất là đối với trường hợp không có số liệu lịch sử và đòi hỏi một khả năng phán đoán tốt của người phân tích thông thường để xác định các thông số cho các biến cần mô phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.

Nhận xét:

Phương pháp này có độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính   phải tính toán hàng ngàn dự báo để đưa ra vùng tin cậy.

Tuy nhiên phương pháp này khó thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh mới có thể áp dụng được phương pháp này.

KẾT LUẬN

Công việc thẩm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư và kinh doanh bất động sản . Dự án bất động sản phức hợp nhà phố Nhơn Trạch có đặc điểm khác với các dự án khác là:

  • Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một toà nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu

 

  • Thời gian hoạt động dài: thông thường một dự án bất động sản có thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủ đầu tư có thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp không bán được hết tất cả sản phNm. Do đó, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt động lâu dài.

Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khó có cơ hội sửa đổi sau khi xây dựng xong. Do đó, công việc thẩm định tài chính các dự án bất động sản càng phải chú trọng hơn nữa. N goài ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản chỉ dừng lại ở việc thNm định hiệu quả mà quên đi công tác phân tích rủi ro. Đây là một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định có đầu tư hay không vào dự án đó của chủ đầu tư.

 

Sàn giao dịch Bất Động Sản Đất Vàng

+ Trụ sở chính: A21-22 Đường D4, P. Tân Hưng, Q.7, TPHCM.

+ VP1: 127A Nguyễn Cao, Phú Mỹ Hưng, Q7, TPHCM

+ VP2: 743 Đỗ Xuân Hợp, Phường Phú Hữu Q.9, TPHCM

Website: www.datvanggroup.com

Hotline: 09.199.09.399 – 094.9999.524

 

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here