Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến nhà phố Nhơn Trạch

bong bóng bất động sản, nhà đất để ở

0
367
5 (100%) 1 vote

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH ĐẾN NHÀ PHỐ NHƠN TRẠCH

  1. Đặt vấn đề

Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay, giá nhà đất để ở tại TP.HCM tăng rất cao, vượt xa thu nhập bình quân đầu người và tiền cho thuê nhà ở, khiến thị trường bất động sản hình thành trạng thái bong bóng (Đoàn Thanh Hà, 2013). Về bản chất, bong bóng bất động sản là một hiện tượng có tính chất đầu cơ, song để những cơn sóng đầu cơ xảy ra phải có những điều kiện hỗ trợ để dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Nghiên cứu này phân tích ảnh hưởng của những nhân tố tài chính – tiền tệ đến sự hình thành và phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.

  1. cơ sở lý thuyết các giả thuyết

Thuyết   tài   chính   hành   vi (Barlevy, 2007) giải thích cơ chế hình thành các bong bóng tài sản thông qua sự phân tích các đặc tính tâm lý của con người. Sự bùng nổ giá xảy ra khi các nhà đầu tư quá lạc quan vào nền kinh tế. Sự lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn. Giá tài sản và theo đó là lợi tức gia tăng làm nảy sinh hành vi đầu cơ và hệ quả là các quyết định kinh tế không còn dựa trên những quy tắc truyền thống. Từ đó, một lượng vốn đầu tư khổng lồ đổ vào thị trường ngày càng tăng và qua đó thúc đẩy bong bóng ngày càng phình to. Thuyết tài chính hành vi cho rằng tâm lý con người bị chi phối bởi các đặc tính “neo tư duy”, sợ thua lỗ, tính bầy đàn, tự thiên vị và lạc quan quá mức. Dựa trên các đặc tính tâm lý này, một số nhà nghiên cứu đã phát triển các mô hình giải thích cơ chế

bên trong thúc đẩy hoạt động đầu cơ, qua đó bong bóng tài sản được hình thành và phát triển.

Mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống (Diether & cộng sự, 2002) giả định thị trường tồn tại hai nhóm người với 2 quan điểm khác biệt nhau, điều này giải thích vì sao một giao dịch có thể xảy ra ngay cả khi giá tài sản được định giá quá cao.

Mô hình giao dịch phản hồi (Anna, 2012) giải thích hiện tượng bong bóng tài sản thông qua sự phân tích hành vi của một nhóm nhà đầu tư, những người hình thành nhu cầu giao dịch hoàn toàn dựa trên cơ sở sự chuyển động giá trong quá khứ. Theo mô hình này, sự tăng giá ban đầu sẽ được một nhóm nhà giao dịch phản hồi chú ý, khi sự tăng giá diễn ra đủ lâu để hình thành một trạng thái neo tư duy thì nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá tài sản sẽ duy trì xu hướng tăng trong tương lai, qua đó thúc đẩy họ mua vào tài sản, khiến giá tiếp tục tăng và vượt xa giá trị cơ bản. Sự tăng giá cao hơn thu hút thêm những nhà giao dịch phản hồi khác tiếp tục mua vào tài sản và kích thích giá tăng cao hơn nữa, do đó lại tiếp tục thu hút những nhà giao dịch phản hồi mới, và quá trình cứ tiếp tục. Giá tiếp tục tăng miễn là dòng vốn vẫn đổ vào thị trường. Khi dòng vốn giảm dần và tốc độ tăng giá tài sản suy giảm, đến một thời điểm nào đó, xu hướng tăng giá đảo chiều, dòng vốn bị rút ra khỏi thị trường khiến bong bóng xì hơi hoặc sụp đổ.

Mô hình tự thiên vị (Shiller, 2007) cho rằng nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các bằng chứng củng cố niềm tin của mình và bỏ qua hoặc xem nhẹ các thông tin có tính chất mâu thuẫn với niềm tin ban đầu. Thoạt đầu, những tín hiệu tốt về nền kinh tế giải thích sự gia tăng giá trị cơ bản của BĐS giữ vai trò định hình niềm tin ban đầu của nhà đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư nhận được một loạt các thông tin trái chiều nhau. Do tâm lý tự thiên vị, những thông tin tích cực có tác dụng củng cố niềm tin ban đầu được ghi nhận và chú ý trong khi những thông tin tiêu cực thường bị xem nhẹ hoặc bỏ qua. Kết quả là chuỗi các thông tin nhận được bên ngoài được kỳ vọng là tác động làm cho giá tài sản thay đổi theo hướng với niềm tin ban đầu.

ThuyếtABC (Austrian Business Cycle Theory) giải thích nguyên nhân hình thành bong bóng BĐS là do sự mở rộng cung tiền quá mức của NHTW (Rechard, 2012). Theo thuyết ABC, nếu NHTW không theo đuổi chính sách tiền tệ nới lỏng thì bong bóng giá tài sản không thể phát triển. Ngược lại, nếu NHTW theo đuổi chính sách nới lỏng tiền tệ, bong bóng giá tài sản có thể phát triển ở một nơi nào đó trong nền kinh tế, chẳng hạn như nhà ở hoặc chứng khoán, phụ thuộc vào dòng tiền hướng vào nơi đó. Nếu dòng tiền hướng trực tiếp vào thị trường BĐS, thì bong bóng BĐS sẽ phát triển. Trong lý thuyết ABC, bong bóng giá BĐS được biểu hiện bởi sự gia tăng cao một cách bất thường của chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR).

Sự tăng giá BĐS chưa hẳn là biểu hiện của bong bóng BĐS. Bong bóng BĐS chỉ xảy ra nếu sự tăng giá BĐS tách rời khỏi những nhân tố cơ bản tạo nên giá trị thực của BĐS, cụ thể là tách rời khỏi thu nhập của dân cư hoặc tiền thuê BĐS (Kindleberger, 1996). Trên cơ sở các bằng chứng về sự tồn tại của bong bóng bất động sản tại TP.HCM (Đoàn Thanh Hà, 2013), và dựa vào mô hình giao dịch phản hồi cũng như quan điểm của lý thuyết ABC, bài nghiên cứu này sử dụng chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) đại diện cho trạng thái bong bóng BĐS nhà ở và đưa ra một số giả thuyết sau:

  • Thay đổi của chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) phụ thuộc vào chính sự thay đổi của biến này trong quá khứ (Anna, 2012).
  • Tốc độ tăng GDP và chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) có mối tương tác hai chiều. Nói cụ thể hơn, GDP thay đổi tác động làm PR thay đổi. Mặt khác, PR thay đổi cũng tác động trở lại làm GDP thay đổi (Rechard, 2012).
  • Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) thay đổi tác động làm PR thay đổi. Ngược lại, PR thay đổi cũng tác động trở lại làm CPI thay đổi

(Rechard, 2012).

  • Tín dụng BĐS:

+ Xét về khía cạnh tín dụng tạo lập cung BĐS: Trong dài hạn, khi dư nợ cho vay BĐS tăng sẽ giúp tăng cung và tác động làm giảm giá BĐS. Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung BĐS chưa tăng kịp trong khi để nhận được nhiều hơn nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, các chủ đầu tư thường thực hiện chiêu kích giá để làm tăng giá trị thị trường của dự án, qua đó có thể đặt ra giả thuyết rằng dư nợ cho vay BĐS tăng không có tác dụng làm giảm giá BĐS trong ngắn hạn. Trong dài hạn, việc ngân hàng cho vay nghiêng nhiều về các dự án cao cấp sẽ làm cung dư thừa và áp lực giảm giá mạnh là khó tránh khỏi;

+ Xét về khía cạnh tín dụng tạo lập cầu BĐS: Khi dư nợ cho vay ngắn hạn tăng sẽ tạo nguồn tài chính cho hoạt động đầu cơ. Đầu cơ tăng trong khi cung ngắn hạn không điều chỉnh kịp gây áp lực lên giá BĐS, sự tăng giá BĐS lại thu hút lượng đầu cơ mới, dẫn đến cầu tín dụng tăng. Như vậy, sự tương tác giữa giá BĐS và tín dụng tạo cầu BĐS là mang tính hai chiều. Giá BĐS tăng thúc đẩy cầu tín dụng tăng. Ngược lại, dư nợ tín dụng tăng tác động làm cầu đầu cơ tăng, qua đó đẩy giá BĐS và chỉ số PR đều tăng (Đoàn Thanh Hà, 2013).

  • Lãi suất cho vay bình quân dài hạn: Lãi suất cho vay giảm có nghĩa là chi phí vay nợ giảm, qua đó kích thích cầu tín dụng tăng. Ngược lại, lãi suất cho vay tăng làm chi phí vay nợ tăng, dẫn đến cầu tín dụng giảm. Thông qua sự tác động đến dư nợ tín dụng BĐS, lãi suất có ảnh hưởng nhất định đến giá bất động sản lẫn chỉ số PR (Đoàn Thanh Hà, 2013).
    • Cung tiền M2 tác động đến lãi suất và dư nợ cho vay BĐS, qua đó tác động lên giá BĐS và chỉ số
    • Vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS: Về lý thuyết, vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS tăng sẽ giúp tăng cung trong dài hạn, qua đó làm giảm giá BĐS và chỉ số PR xuống. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung BĐS chưa tăng kịp trong khi vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang và cao cấp (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Sự khan hiếm cung trong ngắn hạn kết hợp thực tế sản phẩm cao cấp là đối tượng chính của giới đầu cơ dẫn đến giả thuyết, vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS có quan hệ tương quan dương với giá BĐS và chỉ số PR;
    • Chỉ số chứng khoán VN- Index: Kênh đầu tư chứng khoán và kênh đầu tư bất động sản có tính chất thay thế lẫn nhau, do đó, sự thay đổi của VN-Index có thể tác động đến chỉ số PR và ngược lại, thay đổi của chỉ số PR có thể tác động đến VN-Index.
      • THÔNG TIN LIÊN HỆ:
        Sàn giao dịch Bất Động Sản Đất Vàng
        + Trụ sở chính: A21-22 Đường D4, P. Tân Hưng, Q.7, TPHCM.
        + VP1: 127A Nguyễn Cao, Phú Mỹ Hưng, Q7, TPHCM
        + VP2: 743 Đỗ Xuân Hợp, Phường Phú Hữu Q.9, TPHCM
        Website: www.datvanggroup.com
        Hotline: 09.199.09.399 – 094.9999.524

 

 

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here