CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ PHỐ NHƠN TRẠCH

nha-pho-nhon-trach-moi,nhà-phố-nhơn-trạch-mới,tổ-chức-thực-hiện-và-quản-lý-đô-thị-nhà-đất-cổ-loa-mới-theo-quy-hoạch, to-chuc-thuc-hien-và-quan-ly-do-thi-nha-pho-nhon-trach-theo-quy-hoach

0
321
Rate this post

TÌM HIỂU VỀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ PHẠM NHẬT BẢN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP

1.1 Tổng quan về thẩm định Nhà phố Nhơn Trạch đầu tư và kinh doanh bất động sản

  • Some Continent
  • Invalid coaxial

The Real Estate Solutions are The State Building Nhơn Trạch  bất động sản bao gồm nhiều hơn một mục trong một Nhà Phố Nhơn Trạch. The complexes of any common types of the major thường include to rent in the connection of a middle of living, hotel, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê. The target target of the developers of the investment are a multi-profit of the profit of the position. N goài ra, developers all the developers that will be relevant that that will be relevant that that will be relevant that that will be used to the best.

1.1.1.2  Nhà Phố Nhơn Trạch  kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006 / QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh bất động sản là đầu tư, mua, nhận nhượng quyền, thuê, mua bất động sản để bán, lease, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê sinh mục tiêu.

1.1.1.3  Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu bất động sản

Đầu tư bất động sản là hoạt động trừ tư duy mô hình kinh doanh trên một vùng để cung cấp dịch vụ bất động sản. Trong thực tế có các loại Nhà ở Phố Nhơn Trạch đầu như sau:

  • Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
  • Nhà phố Nhơn Trạch căn hộ cho thuê;
  • Nhà Phố Nhơn Trạch trung tâm thương mại;
  • Nhà hàng Nhơn Trạch khách sạn, nhà hàng;
  • Nhà Phố Nhơn Trạch về dịch vụ nhà ở;
  • Nhà Phố Nhơn Trạch hạ tầng khu công nghiệp;
  • Nhà Phố Nhơn Trạch kết hợp cung cấp các dịch vụ trên;

Do it Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường. Đây là một trong những quan trọng nhất của sản phẩm bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá cho bất động sản sân. Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản khác vì vậy với hoạt động bán bất động sản. Vì vậy, với hoạt động mua bán bất động sản, nhà đầu tư chỉ nên xác định giá trị, chi phí liên quan đến bất động sản như mục đích sử dụng định tuyến, chi phí môi trường, lãi vay, chi phí cơ hội , thuế chuyển nhượng … và mong đợi của khách hàng có thể xác định được giá bán. Đối với hoạt động đầu tư sẽ đi từ người đầu tiên là khu vực lựa chọn, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản. Sau khi xây dựng xong bất kỳ sản phẩm nào phải xác định doanh nghiệp đã tạo ra bất kỳ sản phẩm kinh doanh nào như bán tất cả hay khai thác kinh doanh. Theo the số liệu của bất động sản tổ chức bất động sản trên thế giới, mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao và phòng khách sạn variable nhất. This được xem là mô hình hợp nhất cho tất cả các sản phẩm bất động sản đầu tiên. This model will must choose the filter which the following categories so khớp với Nhà Phố Nhơn Trạch và loại bỏ hiệu quả không đáng kể hoặc phân phối tất cả các phân lớp rừng hạng mục ro. Theo the số liệu của bất động sản tổ chức bất động sản trên thế giới, mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao và phòng khách sạn variable nhất. This được xem là mô hình hợp nhất cho tất cả các sản phẩm bất động sản đầu tiên. This model will must choose the filter which the following categories so khớp với Nhà Phố Nhơn Trạch và loại bỏ hiệu quả không đáng kể hoặc phân phối tất cả các phân lớp rừng hạng mục ro. Theo the số liệu của bất động sản tổ chức bất động sản trên thế giới, mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao và phòng khách sạn variable nhất. This được xem là mô hình hợp nhất cho tất cả các sản phẩm bất động sản đầu tiên. This model will must choose the filter which the following categories so khớp với Nhà Phố Nhơn Trạch và loại bỏ hiệu quả không đáng kể hoặc phân phối tất cả các phân lớp rừng hạng mục ro.

1.1.1.4 Thẩm định tài chính Nhà phố Nhơn Trạch đầu tư và bất động sản hợp nhất

Thẩm định tài chính của các Nhà hàng Nhơn Trạch đầu tư kinh doanh bất động sản là tài chính chính của Nhà Phố Nhơn Trạch kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công sau khi hoàn thành kinh doanh Nhà Phố Nhơn Trạch. The thNm this can not be executed to a different business applications in the primary category. N hà đầu sẽ chọn nghiệp kinh doanh trong các phương pháp sau:

  • Sell ​​all all the State Building Nhơn Trạch sau khi xây dựng xong
  • Sell ​​a number of a business part
  • All Business Lists all.

Job account will be suggested to the first investment of the investment of the first investment for the same company.

1.1.2 Specifies of a Real Estate Complex and verify the main houses of Nhơn Trạch

first investment and investment

  • Special spec of a complexes
  • N kinh doanh trong cùng một Nhà Phố Nhơn Trạch
  • Through the New Year New Idea will be used to the first category
  • The major class has different activity. Đối với Nhà Phố Nhơn Trạch mà tất cả các lĩnh vực bán được hết, thời gian của Nhà Phố Nhơn Trạch là từ khi bắt đầu xây dựng để sau khi bán xong. For the kinh doanh hạng mục, the First of the State Project of Nhơn Trạch kéo dài từ 50 đến 70 năm.
  • The item sẽ làm gia tăng giá trị cho các hạng mục khác

❖ Đặc điểm của các nhà tài trợ Nhà phố Nhơn Trạch  đầu tư và bất động sản hợp nhất

Từ những điểm đặc biệt của bất kỳ hợp nhất bất động sản như trên công việc thNm Tài chính nhà phố Nhơn Trạch bất động sản hợp nhất là xác định hiệu quả đối với chính tài chính của Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản có xem xét to select the selected partitions for first to. Bên cạnh đó Nhà phố Nhơn Trạch bất động sản sẽ có nhiều hạng mục có các hoạt động khác nhau cho phép họ phải xác định kế hoạch kinh doanh phù hợp sau khi đầu tư xây dựng cho từng mục này.

1.1.3 Quy trình xác định một Nhà hàng Nhơn Trạch  đầu tư và bất động sản

Để phát triển Nhà hàng Nhơn Trạch bất động sản đầu tiên sẽ phải tiến hành rất nhiều bước để đi đến quyết định lựa chọn Nhà Nhà Nhơn Trạch đầu tư, bao gồm:

  • Thẩm định về mục tiêu của Nhà Phố Nhơn Trạch : mục tiêu của các Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản thường bao gồm:
  • Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số Nhà Phố Nhơn Trạch chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng nhà tái định cư…
  • Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết  định về sản phNm của mình
  • Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số Nhà Phố Nhơn Trạch chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao   đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu  tư sẽ tự kinh
  • Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh giá xem sản phNm đầu tư sẽ hướng đến là đối  tượng nào, hiện nay trong khu vực  Nhà Phố Nhơn Trạch  có bao nhiêu Nhà Phố Nhơn Trạch  tương đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so  với Nhà Phố Nhơn Trạch  mình dự định thực hiện. Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho Nhà Phố Nhơn Trạch  dự định sẽ đầu tư.
  • Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm định này các nhà đầu tư sẽ thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng, công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thNm định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công  trình.

❖     Thẩm định về kinh tế – xã hội

  • Nhà Phố Nhơn Trạch sẽ đóng góp cho xã hội như thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã  hội như  thế nào
  • Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động.
  • N ghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước
  • Các chỉ tiêu khác như: góp phần phát triển chung của nền kinh tế, thoả mãn nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, góp phần nâng cao mức sống cho người   dân.
  • Thẩm định về môi trường sinh thái: việc thâm định chỉ tiêu này cần được thực hiện cho cả giai đoạn xây dựng và sau khi đưa sản phNm vào sử dụng.
    • Giai đoạn xây dựng thường diễn ra trong thời gian dài và việc xây dựng ảnh  hưởng rất lớn đến khu vực xung quanh như tiếng ồn, bụi, nước thải. ThNm định  chỉ tiêu này nhằm mục đích giúp nhà đầu tư có các  biện pháp giảm thiểu những  tác động này đến môi trường.
    • Giai đoạn đưa sản phNm vào sử dụng sẽ phải thNm định những tác động như sau: mức độ ô nhiễm do nước thải gây ra, tiếng ồn do cư dân của Nhà Phố Nhơn Trạch gây ra. ThNm định chỉ tiêu này nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống nước thải đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân trong Nhà Phố Nhơn Trạch , xây dựng lối đi riêng
  • Thẩm định về tài chính: là xác định Nhà Phố Nhơn Trạch có hiệu quả hay không về mặt tài chính thông qua việc tính các chỉ số tài chính. Việc thNm định này đa phần sẽ quyết định có lựa chọn đầu tư Nhà Phố Nhơn Trạch  hay không.

1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một  Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư bất  động  sản.

ThNm định tài chính của một Nhà Phố Nhơn Trạch  là một trong các khâu thNm định chính để đi đến quyết định lựa chọn Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư. Việc thNm định tài chính của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động  sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên như trước khi tiến hành mua đất, sau khi thiết kế ý tưởng, sau khi thiết kế cơ sở và trước khi triển khai Nhà Phố Nhơn Trạch . Trong các bước thNm định Nhà Phố Nhơn Trạch  thì thNm định tài chính là khâu thNm định quan trọng nhất đối với một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư bất động sản. Một Nhà Phố Nhơn Trạch  được đánh giá là khả thi khi tỷ suất   sinh lợi mang lại lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc suất chiết khấu thị trường. Thêm vào đó Nhà Phố Nhơn Trạch  phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và  có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất.

1.3  Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính

  • Tiêu chuNn hiện giá thuần (N PV)

Hiện giá thuần (N PV) của một Nhà Phố Nhơn Trạch  là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu

N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu

  • Tiêu chuNn tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Tỷ suất sinh lời nội bộ của một Nhà Phố Nhơn Trạch  là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của Nhà Phố Nhơn Trạch  bằng 0.

  • Tiêu chuNn chỉ số sinh lợi (PI)

Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch

đầu tư so với đầu tư ban đầu

PI  = PV

I

  • Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn (PP)

Thời gian thu hồi vốn của Nhà Phố Nhơn Trạch  là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu   của Nhà Phố Nhơn Trạch

  • Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP)

Tiêu chuNn PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu chuNn DPP sẽ khắc phục điểm yếu này. Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương lai của Nhà Phố Nhơn Trạch  vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra.

Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính   như hiện nay. Tuy nhiên, để xây dựng được những con số phục vụ cho việc tính ra   các chỉ tiêu này cần sự am hiểu về đặc thù của ngành nghề cũng như xây dựng được nguồn số liệu đầu vào chính xác và có độ tin cậy cao. Trong thNm định tài chính của Nhà Phố Nhơn Trạch  bất  động sản thì các  yếu tố đóng vai trò rất quan trọng như: tiến độ thực hiện  Nhà Phố Nhơn Trạch  dự kiến, chi phí xây dựng, giá bán sản phNm, chi phí chiết khấu, chi phí hoạt động, tốc độ tăng giá bán và cho thuê…Xác định chính xác các yếu tố này sẽ giúp cho kết quả tài chính của Nhà Phố Nhơn Trạch  có độ tin cậy cao.

1.4    Phân loại các Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

  • Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của Nhà Phố Nhơn Trạch

Các Nhà Phố Nhơn Trạch  có nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên tất cả các Nhà Phố Nhơn Trạch  có thể xếp thành nhóm: Nhà Phố Nhơn Trạch  mở rộng, Nhà Phố Nhơn Trạch  thay thế, Nhà Phố Nhơn Trạch  phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp   lý.

1.4.1.1  Nhà Phố Nhơn Trạch  mở rộng

Công ty Keppel Land đầu tư cao ốc văn phòng Sài Gòn Center ở 65 Lê Lợi – Quận 1 nhận thấy nhu cầu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại gia tăng đáng kể cho  nên công ty quyết định đầu tư mở rộng thêm cao ốc thứ hai kế bên cạnh.

1.4.1.2  Nhà Phố Nhơn Trạch  thay thế

Thời gian gần đây các khu chợ truyền thống như chợ Tân Bình, Bà Chiểu, Văn Thánh… đã trở nên quá cũ kỹ không an toàn cho công việc kinh doanh cũng như không phản ánh được bộ mặt phát triển của thành phố . Do đó chủ trương của thành phố là kêu gọi các nhà đầu tư đầu tư xây dựng mới các khu chợ này khang trang hơn nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của cư dân. Thành phố sẽ  ưu tiên  dành một phần đất trong khu chợ cho chủ đầu tư xây dựng các hạng mục kinh doanh nhằm thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra xây dựng lại các chợ này.

Không giống như các ngành nghề khác là phải đầu tư liên tục để tìm kiếm sản phNm mới thay thế các sản phNm đã trở nên lỗi thời. Thông thường các Nhà Phố Nhơn Trạch  thương mại lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì không có cơ hội để đầu tư thay thế.

1.4.1.3   Các Nhà Phố Nhơn Trạch  phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn.

Các Nhà Phố Nhơn Trạch  này bao gồm các đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc. Khi phân tích tốt nhất là nên được xem như các Nhà Phố Nhơn Trạch  phụ thuộc.

1.4.2  Dựa trên mối tương quan kinh tế của các Nhà Phố Nhơn Trạch

  • Các Nhà Phố Nhơn Trạch độc lập lẫn nhau

Các Nhà Phố Nhơn Trạch  được gọi là độc lập lẫn nhau về kinh tế nếu việc chấp nhận loại bỏ Nhà Phố Nhơn Trạch   này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ các Nhà Phố Nhơn Trạch  khác.

1.4.2.2  Các Nhà Phố Nhơn Trạch  phụ thuộc lẫn nhau

N ếu dòng tiền của một Nhà Phố Nhơn Trạch  bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay loại bỏ Nhà Phố Nhơn Trạch  khác thì Nhà Phố Nhơn Trạch  thứ nhất gọi là phụ thuộc vào Nhà Phố Nhơn Trạch  thứ hai. Mặc khác, Nhà Phố Nhơn Trạch  thứ hai cũng gọi là phụ thuộc vào Nhà Phố Nhơn Trạch  thứ nhất. Ví dụ việc lựa chọn xây dựng sân golf sẽ giúp việc bán các biệt thự trong khu sân golf đạt được giá cao hơn vì khách hàng mua biệt thự này sẽ thụ hưởng được những tiện ích mà  sân golf mang lại. N gược lại,  khách hàng ở trong các biệt thự này sẽ thường xuyên chơi golf hơn. Điều này sẽ góp phần làm tăng doanh thu cho khu sân golf. Do đó, Nhà Phố Nhơn Trạch  villa và sân golf là hai Nhà Phố Nhơn Trạch  phụ thuộc lẫn nhau.

1.4.2.3  Các Nhà Phố Nhơn Trạch  loại trừ lẫn nhau

Hai Nhà Phố Nhơn Trạch  gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư nào đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu Nhà Phố Nhơn Trạch  khác được chấp nhận. Việc chấp nhận một Nhà Phố Nhơn Trạch  này có nghĩa là từ bỏ hoàn toàn Nhà Phố Nhơn Trạch  khác. Ví dụ nhà đầu tư đã quyết định phát triển khu văn phòng Sài Gòn Trade Center thì sẽ bỏ Nhà Phố Nhơn Trạch  xây khách sạn tại vị trí này.

1.5   Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư bất động  sản phức phức hợp

  • Phân tích thị trường của sản phẩm

Đây là một trong những giai đoạn quan trọng khi tiến hành thNm định một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp mà các nhà đầu tư bất động sản Việt N am thường hay bỏ qua. Công đoạn này sẽ giúp đánh giá nhu cầu, nguồn cung cũng như lịch sử của các hạng mục này. Thông qua những thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác được những đối thủ cạnh tranh trên thị trường, quyết định đến giá bán của sản phNm chúng ta dự định đầu tư cũng như quyết định đến việc lựa chọn các hạng mục nào cần phát triển nhằm đạt được hiệu quả cao nhất.

1.5.2  Phân tích SWOT của khu đất

Phân tích SWOT nhằm xác định được những điểm mạnh, điểm yếu của Nhà Phố Nhơn Trạch  cũng như cơ hội và thách thức. Việc phân tích này sẽ chỉ ra đâu là điểm mạnh đâu là điểm yếu của Nhà Phố Nhơn Trạch  nhằm mục đích phát huy điểm mạnh và hạn chế  tác động của  điểm  yếu. N goài ra, phân tích SWOT cũng sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội và cũng giảm thiểu những nguy cơ đe doạ đến Nhà Phố Nhơn Trạch .

1.5.3  Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư

Đây là những bước quan trọng để thực hiện một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp thành công. Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp khác với những Nhà Phố Nhơn Trạch  khác ở việc chọn lựa sản phNm đầu tư. N ếu như những Nhà Phố Nhơn Trạch  thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu tư vào sản phNm gì trước khi bắt đầu thNm định, sau khi thNm định xong nếu hiệu quả thì đầu tư còn không hiệu quả thì không thực hiện. Trong khi đối với Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp thì đa phần sau khi thNm định nhà đầu tư mới biết là những sản phNm gì cần đầu tư. Đây là một điểm khác biệt của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp. Việc lựa chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng  rất lớn đến thành công của Nhà Phố Nhơn Trạch . N hững cơ sở để lựa chọn hạng mục phù hợp là  phân tích SWOT của Nhà Phố Nhơn Trạch  cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng. N goài ra, việc lựa chọn hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư.

1.5.4  Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong

Việc xác định phương án kinh doanh của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp thường là quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh. Hạng mục thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng lợi nhuận đạt được đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  mới. Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu   tư. N hà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý.

1.5.5  Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của Nhà Phố Nhơn Trạch

Một Nhà Phố Nhơn Trạch  được đầu tư mới hay đầu tư mở rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết

định. Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các   Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho nghiên cứu phát triển. Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng cần xem xét trong đánh giá tính khả thi của Nhà Phố Nhơn Trạch  hay một quyết định đầu tư.

1.5.5.1  Khái niệm dòng ngân lưu

N gân lưu là bảng dự toán thu chi trong suốt tuổi thọ của Nhà Phố Nhơn Trạch , nó bao gồm những khoản thực thu và thực chi của Nhà Phố Nhơn Trạch  tính theo từng năm. Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra của Nhà Phố Nhơn Trạch  đều được xác định ở thời điểm cuối năm.

1.5.5.2  Vai trò của dòng ngân lưu

Vì dòng ngân lưu phản ánh thời điểm thực thu và thực chi của dòng tiền nên trong phân tích tài chính Nhà Phố Nhơn Trạch , ta sử dụng dòng ngân là cơ sở để đánh giá Nhà Phố Nhơn Trạch . Lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu chi tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch , vì vậy không phản ánh  một cách chính xác tổng hiệu quả của Nhà Phố Nhơn Trạch  theo thời giá của tiền tệ.

1.5.5.3  Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu

Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basis)

Đánh giá dòng tiền cho một Nhà Phố Nhơn Trạch  cụ thể trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác động như thế nào nếu Nhà Phố Nhơn Trạch  được chấp nhận so với tác động khi dự   án không được chấp nhận. Vì vậy, nên đưa vào phần phân tích tất cả các thay đổi  trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thuế phát sinh do việc chấp nhận Nhà Phố Nhơn Trạch .    N gược lại, không tính đến dòng tiền không bị Nhà Phố Nhơn Trạch  thay đổi.

Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế

Vì đầu tư ban đầu cho một Nhà Phố Nhơn Trạch  đòi hỏi chi phí bằng tiền mặt sau thuế, nên thu nhập từ Nhà Phố Nhơn Trạch  cũng phải được tính bằng dòng tiền sau thuế để đảm bảo cùng đơn vị trong tính toán.

Tất cả các tác  động gián tiếp của một Nhà Phố Nhơn Trạch  phải được xem xét khi đánh giá  dòng tiền

Dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  phải được xem xét đánh giá trong mối quan hệ qua lại giữa tất    cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp. Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng tiền và lợi nhuận của Nhà Phố Nhơn Trạch  hiện tại.

Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch

Chi phí thiệt hại là những chi phí đã được chi ra. Vì các chi phí thiệt hại không thể   thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một Nhà Phố Nhơn Trạch . Chi phí này được gọi là chi phí chìm.

Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của Nhà Phố Nhơn Trạch  khi tính toán dòng tiền.

Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn  lực của công ty vào Nhà Phố Nhơn Trạch . Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng  phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi  thực hiện Nhà Phố Nhơn Trạch .

1.5.5.4  Đánh giá dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch

Trong phân tích tài chính của Nhà Phố Nhơn Trạch  nói chung và Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản nói riêng thì  phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích quan tâm nhất vì dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính  hiệu quả của một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư. N ội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động thuần sau thuế ( N et operating cash flows – N CF) của một Nhà Phố Nhơn Trạch

 

N CF =      OEAT +       Dep –       N WC

(1)

Trong đó:

 

OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế . Dep          : là thay đổi chi phí khấu hao

N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự

án. Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF. Tuy nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của Nhà Phố Nhơn Trạch  thì N WC sẽ được thu hồi lại do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì   N WC sẽ giảm làm cho N CF tăng.

Công thức tính dòng tiền N CF (1) cho thấy dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  phụ thuộc vào 3 chỉ tiêu chính:

OEAT  được  tính  dựa  vào  thay  đổi  trong  thu  nhập  hoạt  động  trước  thuế       (     OEBT) x (1-T) với T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

OEAT =       OEBT (1-T)

(2)

OEBT =      R –      O –        Dep

OEBT  bằng thay đổi trong  doanh thu       R trừ đi các thay đổi  trong  các  chi  phí hoạt động  O và thay đổi khấu hao                                   Dep

 

(3)

OEAT =        OEBT (1-T)

(4)

Thay vào phương trình (2) ta có:

Thay phương trình (4) vào phương trình (1), ta có:

 

N CF = (     R –      O –        Dep)(1-T) +       Dep –       N WC

Trong đó        R = R1-R0,        O = O1 – O0,        Dep = Dep1 – Dep0 với: R1 : là doanh thu của doanh nghiệp khi không có Nhà Phố Nhơn Trạch

R0 : là doanh thu của doanh nghiệp khi có Nhà Phố Nhơn Trạch

(5)

(6)

O1 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có    Nhà Phố Nhơn Trạch

O0 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có Nhà Phố Nhơn Trạch  D1 : Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có Nhà Phố Nhơn Trạch

N CF =  [(R1 -R0) – (O1 – O0) – (Dep1 – Dep0)](1-T) + (Dep1-Dep0)-    N WC

D 0 : Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có Nhà Phố Nhơn Trạch  Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:

(7)

N goài ra, nếu năm cuối cùng của đời sống kinh tế của Nhà Phố Nhơn Trạch  giá trị tài sản được thu hồi sau thanh lý thì giá trị thanh lý sau khi trừ các khoản thuế sẽ được cộng thêm vào dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  vào năm cuối cùng này để tính tổng giá trị dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  suốt thời gian Nhà Phố Nhơn Trạch  hoạt động.

Vốn luân chuyển của Nhà Phố Nhơn Trạch  được thu hồi toàn bộ sau khi kết thúc Nhà Phố Nhơn Trạch : trong suốt   đời sống kinh tế của Nhà Phố Nhơn Trạch  doanh nghiệp sẽ đầu tư vốn luân chuyển tăng thêm, vốn  đầu tư này sẽ được thu hồi lại bằng tiền mặt sau khi kết thúc Nhà Phố Nhơn Trạch  và khoản thu hồi này cũng được cộng vào để tính toán dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch .

Một chỉ tiêu cần quan tâm trong xác  định dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  là khấu hao vì tỷ lệ  khấu hao, phương pháp khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  do    giá trị khấu hao là khoản chi phí được khấu trừ trước khi tính thuế. Hiện nay, có ba phương pháp khấu hao mỗi phương pháp khấu hao mà doanh nghiệp sử dụng có ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  đó là khấu hao dạng đường thẳng, khấu hao nhanh và khấu hao dựa trên số năm giảm dần.

1.5.6  Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp

1.5.6.1  Khái niệm tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  về thời điểm lập Nhà Phố Nhơn Trạch . Thông thường tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: cơ cấu  vốn của Nhà Phố Nhơn Trạch , địa điểm Nhà Phố Nhơn Trạch  được dự định đầu tư, lĩnh vực đầu tư, thời gian đầu   tư… Trong thực tế lãi suất vay dài hạn, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), tỷ  suất sinh lợi trung bình ngành được sử dụng để làm tỷ suất chiết khấu. Tuy nhiên mỗi yếu tố sẽ có một ý nghĩa khác nhau và được sử dụng trong những giai đoạn khác   nhau. Trong giai đoạn nền kinh tế bình thường thì chi phí sử dụng vốn bình quân   được ưu tiên hàng đầu để làm tỷ suất chiết khấu. Bởi vì, hầu hết các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động  sản trong thực tế được tài trợ chủ yếu từ các nguồn sau: nợ vay, cổ phần ưu đãi, thu nhập giữ lại, cổ phần thường. Do đó để phản ánh chính xác tỷ suất chiết khấu, chi phí sử dụng vốn bình quân nên được dùng làm tỷ suất chiết khấu cho các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản. Lãi suất vay dài hạn chỉ phản ánh phần vốn được tài trợ bằng nợ của Nhà Phố Nhơn Trạch . Tỷ suất trung bình ngành cũng là một chỉ tiêu quan trọng để lựa chon làm tỷ suất chiết

khấu tuy nhiên việc tính tỷ suất trung bình ngành hiện nay chưa  đủ độ tin cậy vì  cơ  sở dữ liệu ngành để tính toán còn nhiều hạn chế. Thực tế khi chọn tỷ suất chiết khấu  sẽ gặp một rào cản rất lớn đó là lãi suất vay ngân hàng. Các nhà đầu tư kỳ vọng một   tỷ suất chiết khấu luôn luôn lớn hơn lãi suất vay ngân hàng nhưng thực tế  năm 2008 lãi suất ngân hàng tăng một cách bất thường và giao động ở mức từ 18% đến 20%. Điều này sẽ rất khó để một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất kỳ mang tính khả thi nếu lấy tỷ suất chiết khấu lớn hơn hoặc bằng lãi suất vay ngân hàng vì lãi  suất trung bình các ngành giao động  từ 14% đến 16%.

Chi phí sử dụng vốn còn có thể được hiểu là tỷ suất sinh lợi tối thiểu mà  doanh  nghiệp sẽ đòi hỏi khi thực hiện một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư mới. N ếu một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư mới tạo ra tỷ suất sinh lợi nội bộ IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn thì  giá  trị của doanh  nghiệp sẽ tăng (hay Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư khả thi) ngược lại nếu một Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư mới tạo ra IRR thấp hơn chi phí sử  dụng vốn, giá trị của doanh nghiệp sẽ giảm (hay Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu   tư không khả thi).

Hầu như không có chỉ tiêu nào được sử dụng cho tất cả các Nhà Phố Nhơn Trạch  mà phụ thuộc vào quan điểm của từng chủ đầu tư. Có chỉ tiêu phù hợp với Nhà Phố Nhơn Trạch  này nhưng có chỉ tiêu phù hợp với Nhà Phố Nhơn Trạch  khác. N hững chỉ tiêu sau đây trong thực tế được chọn làm tỷ suất chiết khấu của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản.

1.5.6.2   Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu

  • Lãi suất vay dài hạn ngân hàng

Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất    chiết khấu cho Nhà Phố Nhơn Trạch  vì những lý do sau:

  • Đơn giản trong việc tính toán.
  • Dễ thấy được sự hiệu quả của Nhà Phố Nhơn Trạch hay không. N hiều Nhà Phố Nhơn Trạch  nhà đầu tư chỉ cần xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể đầu tư  được. Vì nhiều cổ đông có  thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  cho nên mức lãi suất ngân hàng là một    chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả.

Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đó thường được tài trợ từ nhiều nguồn như:

vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại. Mặc khác một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay không phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà Nhà Phố Nhơn Trạch  được tài trợ.

1.5.6.2.2   Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành

Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành nghề mang lại. Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này được ưu tiên lựa chọn. N hư giai đoạn năm 2008 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã   thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao nhất trong lịch sử. Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Vì chi phí lãi vay tăng cao nên dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao. Tỷ suất chiết khấu của một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50

– 70 năm cho nên tỷ suất này không phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản. N ếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như không Nhà Phố Nhơn Trạch  nào đạt hiệu quả. Do đó tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản.

Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động là nằm trong khoảng 14% đến 16%/năm. Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán, còn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ số N PV.

1.5.6.2.3   Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng. Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC của một doanh nghiệp hay một Nhà Phố Nhơn Trạch  được tính toán như sau:

WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re hoặc rne)

Trong đó:

WD : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn   WP : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn We : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn

WD + WP + We = 1

r*D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế rP : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi

re : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại

rne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới

Nhận xét:

  • Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các Nhà Phố Nhơn Trạch vì Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết  được  tài  trợ từ tất cả các nguồn tài trợ sẵn có trên thị trường. Do đó chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí  sử dụng vốn của Nhà Phố Nhơn Trạch  vào chỉ tiêu này.
  • Tuy nhiên với các Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản đặc biệt là Nhà Phố Nhơn Trạch  căn hộ bán, chủ đầu tư luôn luôn huy động vốn trước từ khách hàng. N guồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà không tốn chi phí. Do đó, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ làm cho chỉ tiêu này có chi phí sử dụng vốn rất thấp vì có một tỷ lệ vốn rất cao không tốn chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên trong thực tế chủ đầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc sử dụng nguồn vốn này như:
  • Chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng
  • Chỉ được huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ
  • Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phNm đúng hạn, nếu không sẽ bị phạt trễ hạn mà trong các Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì tính chất phức tạp của công việc thi công. Do đó, phần chi phí này thực tế có phát   sinh chi phí nhưng rất khó xác định được. N goài ra, nếu có tin đồn về Nhà Phố Nhơn Trạch  không   tốt khách hàng có thể kéo đến đòi tiền lại hàng loạt lúc đó chủ đầu tư không thể kiếm đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phNm  xây dựng dở dang. Do đó, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng không đo lường được.
  • N goài ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng có thể đã là một phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để hoàn thành. Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận thì rất khó vì theo chuNn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang

 

người sử dụng lúc đó mới được ghi nhận là doanh thu. Do đó, chưa  đủ điều kiện  hoạch toán doanh thu thì điều đó cũng có nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận.

N goài ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC có bao gồm chi phí nợ vay. Trong một giai đoạn nào đó chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao. Mà tỷ suất chiết khấu áp dụng cho cả một vòng đời  Nhà Phố Nhơn Trạch  chứ không phải trong một vài  năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ không thích hợp.

Do đó, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các Nhà Phố Nhơn Trạch  nói chung và các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản khác nói riêng như Nhà Phố Nhơn Trạch  cao ốc văn phòng,   trung tâm thương mại hay khách sạn.

1.5.6.2.4   Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:

Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những công ty đã hoạt động trong quá khứ. N hiều cổ đông sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng Nhà Phố Nhơn Trạch  sẽ mang lại nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được. Cổ đông sẽ quyết định đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi của Nhà Phố Nhơn Trạch  mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại.

Nhận xét:

  • Chỉ tiêu này có ưu điểm là thấy được hiệu quả của Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư mở rộng. Trong trường hợp Nhà Phố Nhơn Trạch  mở rộng không mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng Nhà Phố Nhơn Trạch  hiện   tại thì chủ đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  đó mà thay vào đó tìm kiếm   cơ hội khác có tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ  dành nguồn  lực tập trung vào khai  thác Nhà Phố Nhơn Trạch  hiện tại.
  • Tuy nhiên đối với những công ty hoặc Nhà Phố Nhơn Trạch mới hoạt động thì không thể sử dụng

được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu.

1.6    Phân tích rủi ro Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.6.1  Mục đích của phân tích rủi ro

Hầu hết các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây    dựng, chi phí nhân công, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của  chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phNm.

  • Đa số các biến có ảnh hưởng đến N PV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng, tỷ lệ lạm phát…. đều có mức độ chắc chắn không
  • Thông tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém.
  • Để hạn chế khả năng thực hiện một Nhà Phố Nhơn Trạch không hiệu quả trong khi đó lại bỏ qua  một Nhà Phố Nhơn Trạch  có hiệu quả.

Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến:

  • Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,
  • Phân tích tình huống- Scenario Analysis,
  • Phân tích mô phỏng – Monte Carlo

1.6.2  Các phương pháp phân tích rủi ro

1.6.2.1   Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis

Trong một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản hầu hết các biến là không chắc chắn và chúng sẽ mất   rất nhiều thời gian để tìm ra  biến nào được  dự báo chính xác. Chính vì vậy, vấn đề  đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất. Phân   tích độ nhạy là công cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của Nhà Phố Nhơn Trạch  sẽ biến động như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi.

Nhận xét:

Ưu điểm của  phương pháp này là  nhiều Nhà Phố Nhơn Trạch  chỉ thông qua phân tích độ nhạy thì  chủ đầu tư đã đưa ra được quyết định là có đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  đó hay không. Vì nhiều  Nhà Phố Nhơn Trạch  các yếu tố khác có thể kiểm soát được hoặc nằm trong kế hoạch chỉ một vài   biến số quan trọng là có độ chắc chắn chưa cao nên thông qua phân tích độ nhạy là    có thể quyết định được việc đầu tư vào Nhà Phố Nhơn Trạch  hay không.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên không thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 biến cùng thay đổi.

1.6.2.2  Phân tích tình huống – Scenario Analysis

Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ. Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết

 

hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc. Các biến kết hợp với nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đó là tình huống xấu nhất nghĩa là tình    huống mà  tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống  tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt nhất cùng một lúc  và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là  tình  huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại.

Nhận xét:

Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy   được sự thay đổi của kết quả  trong trường hợp có nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn   đến thay đổi về kết quả.

Việc phân tích này sẽ thực hiện thông qua công cụ của phần mềm excel, tuy nhiên chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống có thể xảy để ra các kết quả khác nhau. Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy nhất.

1.6.2.3  Phân tích mô phỏng – Monte Carlo Simulation

Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mô phỏng Monte Carlo Simulation. Phân tích mô phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc. Mỗi một biến trong mô hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng    của biến cho ra một kết quả  trên mô hình. Tiến trình này được lập lại  theo  yêu cầu của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự báo.

Phân tích mô phỏng cho kết  quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích  tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả    của phân tích mô phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo. N goài ra, một đặc điểm mà phân tích mô phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và có khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.

Trong phương pháp phân tích này để có độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối  phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính  xác với mô hình thực tế. Điều này có thể khó nhất là đối với trường hợp không có số liệu lịch sử và đòi hỏi một khả năng phán đoán tốt của người phân tích thông thường để xác định các thông số cho các biến cần mô phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.

Nhận xét:

Phương pháp này có độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính   phải tính toán hàng ngàn dự báo để đưa ra vùng tin cậy.

Tuy nhiên phương pháp này khó thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh mới có thể áp dụng được phương pháp này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Công việc thNm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư và kinh doanh bất động sản . Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản phức hợp có đặc điểm khác với các Nhà Phố Nhơn Trạch  khác là:

  • Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một toà nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu

 

  • Thời gian hoạt động dài: thông thường một Nhà Phố Nhơn Trạch bất động sản có thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều Nhà Phố Nhơn Trạch  chủ đầu tư có thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp không bán được hết tất cả sản phNm. Do đó, bản chất của các Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản là hoạt  động lâu dài.

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here