Tìm hiểu Nhà Phố Nhơn Trạch

tim-hieu-Nha-Pho-Nhon-Trach,tìm-hiểu-Nhà-Phố-Nhơn-Trạch,Nha-Pho-Nhon-Trach,Nhà-Phố-Nhơn-Trạch

0
359
Rate this post

Tìm hiểu Nhà Phố Nhơn Trạch

 

1.  Những thông số cơ bản Nhà Phố Nhơn Trạch

Những thông số cơ bản dưới đây được đề xuất căn cứ vào thông tin nghiên cứu thị trường và kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư.

 Bảng 1.1 Những thông số cơ bản của Nhà Phố Nhơn Trạch

 

 

Thông số

 

Số liệu

 

Đơn vị

Diện tích đất 10.000 m2
Tầng cao (không gồm tầng hầm) 19 tầng
Tầng hầm 2 tầng
Mật độ xây dựng 60% %
Tổng diện tích sàn 102.000 m2
Diện tích văn phòng 15.600 m2
Diện tích tâm thương mại 24.000 m2
Diện tích căn hộ 62.400 m2

nhà phố Nhơn Trạch

nhà phố Nhơn Trạch

2. Tìm hiểu Nhà Phố Nhơn Trạch qua dòng tiền chính xác nhất.

Dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tính khả thi của Nhà Phố Nhơn Trạch . Một Nhà Phố Nhơn Trạch  được đánh giá là tốt, đáng được đầu tư thì dòng tiền thuần của  Nhà Phố Nhơn Trạch  phải dương tức lớn hơn 0. Chính vì vậy, khi xem xét phân tích đánh giá một Nhà Phố Nhơn Trạch  người ta luôn quan tâm đến dòng tiền thuần vấn đề đặt  ra ở  đây là dòng tiền của  Nhà Phố Nhơn Trạch  được tính toán có chính xác không, đáng tin cậy không? Trong bài luận văn    này chúng ta sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  trong thực tế.

Cấu thành của dòng tiền thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  bao gồm:  thay đổi lợi nhuận hoạt động  thuần sau thuế mà Nhà Phố Nhơn Trạch  mang lại, thay đổi chi phí khấu hao khi có Nhà Phố Nhơn Trạch , thay đổi  vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho Nhà Phố Nhơn Trạch .

Dòng tiền của Nhà Phố Nhơn Trạch  sẽ được xác định theo

công thức sau:

2.1        Thay đổi doanh thu của Nhà Phố Nhơn Trạch  ( R)

Nhà Phố Nhơn Trạch  khu phức hợp Dynamic Tân Bình gồm các hạng mục sau: Căn hộ bán, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe. Đặc điểm hoạt động của từng hạng mục khác nhau như sau:

a.  Căn hộ bán

nhà phố nhơn trạch

Nhà Phố Nhơn Trạch

Đối với hạng mục này người mua sẽ sở hữu vĩnh viễn căn hộ mình đã mua. Căn hộ  bán sẽ bao gồm hai phần là phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung là diện tích bên trong căn hộ và được thể hiện trong giấy chứng nhận nhà ở, phần sở hữu riêng bao gồm hành lang công cộng, công viên, lối đi bộ. N goài ra còn

nhà phố Nhơn Trach
nhà phố Nhơn Trach

 

có một phần sở hữu chung nhưng đa số các Nhà Phố Nhơn Trạch  ở nước ta phần này được sở hữu    bởi chủ đầu tư đó là khu cộng đồng, khu vui chơi giải trí  phục vụ cư dân trong toà  nhà.

b.  Cao ốc văn phòng

Nhà phố Nhơn Trạch

Đây là hạng mục chủ yếu là cho thuê. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư Việt N am đa phần là không chuyên về quản lý và kinh doanh văn phòng cho thuê  cho nên sẽ  có 2 cách để kinh doanh sau khi xây dựng xong Nhà Phố Nhơn Trạch :

+ Thuê một đơn vị chuyên về quản lý và cho thuê văn phòng: những đơn vị này sẽ đứng ra tìm khách thuê, ký hợp đồng với khách thuê cũng như quản lý mọi hoạt động của cao ốc. Chủ đầu tư sẽ trả 2 loại chi phí cho đơn vị quản lý cao ốc đó là  chi  phí tiếp thị và chi phí quản lý. Đôi khi chi phí quản lý sẽ nằm trong chi phí thuê  văn phòng và khách thuê sẽ trả trực tiếp cho nhà quản lý cao ốc. Do đó, trong hợp đồng thuê cần phải nêu rõ về khoản chi phí này.

+ Bán lại cho đơn vị chuyên kinh doanh cao  ốc văn phòng: giá bán được  xác định  như sau. Áp dụng phương pháp tỷ suất vốn hoá để xác định giá bán

Giá bán = (Giá cho thuê x tỷ lệ cho thuê ổn định– chi phí hoạt động)/ tỷ suất vốn hoá Hiện nay tỷ suất vốn hoá tại thị trường cao ốc văn phòng Việt N am là 14%, tỷ suất vốn hoá này được tính bằng cách lấy tỷ suất sinh lợi trung bình của ngành kinh doanh bất động sản hiện nay ở nước ta.

Đối với Nhà Phố Nhơn Trạch  Dynamic Tân Bình giá bán văn phòng cho thuê như sau:

Giá bán văn phòng cho thuê = [giá cho thuê /m2/tháng x tỷ lệ cho thuê cố định x (1-% chi phí hoạt động) x số tháng trong một năm]/tỷ suất vốn hoá

Giá bán văn phòng cho thuê= [32 USD/m2/tháng x 85% ( 1-20%) x 12]/14%= 1.587 USD/m2

c.   Trung tâm thương mại

Cũng giống như văn phòng cho thuê chủ đầu tư cũng có thể tư thuê đơn vị để quản lý trung tâm thương mại cũng như có thể bán lại một đơn vị chuyên kinh doanh trung  tâm thương mại với việc áp dụng phương pháp giống với văn phòng cho thuê để xác định giá bán.

Giá bán trung tâm thương mại = [giá cho thuê /m2/tháng x tỷ lệ cho thuê cố định x (1-% chi phí hoạt động) x số tháng trong một năm]/tỷ suất vốn hoá

Giá bán trung tâm thương mại = [38 USD/m2/tháng x 90% x (1-20%) x 12]/14%= 307,2/14%= 1.993 USD/m2

nhà phố thương mại
nhà phố Nhơn Trạch

  2.2 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau  thuế ( OEAT)

Chỉ tiêu thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế  là  chỉ  tiêu phản ánh thu nhập từ hoạt động đầu tư mà Nhà Phố Nhơn Trạch  mang lại sau khi trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp.  Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên bảng báo cáo thu nhập dự toán hàng năm trong suốt đời sống kinh tế của Nhà Phố Nhơn Trạch . Khi xác định chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  ta cần lưu ý ba trường hợp của một Nhà Phố Nhơn Trạch :

Sau khi đã xác định được chi phí khấu hao và chi phí hoạt động của Nhà Phố Nhơn Trạch  ta có thể tính được lợi nhuận hoạt động thuần   OEAT của Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư căn khu phức hợp    qua công thức:

OEAT = (     R –      O –      Dep) (1-T)

  • Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư mới hoàn toàn: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  chính là lợi nhuận cuối cùng của Nhà Phố Nhơn Trạch  sau khi đã trừ đi các chi phí của Nhà Phố Nhơn Trạch  và thuế.
  • Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư mở rộng từ Nhà Phố Nhơn Trạch  ban đầu: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  chính là phần lợi nhuận tăng thêm từ hoạt động đầu tư mở rộng này mang lại sau khi trừ đi các chi phí và thuế
  • Nhà Phố Nhơn Trạch đầu tư thay thế: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch    là phần lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư của Nhà Phố Nhơn Trạch  sau khi trừ đi các chi phí  và thuế và trừ đi phần lợi nhuận của Nhà Phố Nhơn Trạch  bị thay thế lẽ ra thu được.

Chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  có liên quan đến chỉ tiêu thay đổi chi phí khấu hao Dep và chi phí hoạt động của Nhà Phố Nhơn Trạch  không tính khấu hao ( Dep)

OEAT =      OEBT(1-T) OEBT =    R –       O –       Dep

Vì vậy để xác định được       OEAT ta cần phải xác định được       R,      O và      Dep Dựa vào số liệu trên ta có bảng tính lợi nhuận hoạt động thuần theo Phụ Lục 1 và  Phụ Lục 2 đính kèm sau luận văn này.

2.3 Những khoản vốn luân chuyển cần thiét cho Nhà Phố Nhơn Trạch.

Trong một Nhà Phố Nhơn Trạch  bất động sản vốn luân chuyển nhiều hay ít tăng hay giảm là tùy thuộc vào:

+ Qui mô của Nhà Phố Nhơn Trạch

+ Khả năng chiếm dụng vốn của các nhà tư vấn, nhà thầu của Nhà Phố Nhơn Trạch

+ Chiếm dụng vốn của khách hàng mua Nhà Phố Nhơn Trạch

Các Nhà Phố Nhơn Trạch  đầu tư bất động sản thông thường nhà đầu tư ký hợp đồng với các nhà tư vấn, thiết kế nhà thầu ngay từ lúc ban đầu. Riêng chi phí thiết kế, tư vấn chủ đầu tư thường phải thanh toán đợt đầu trước khi khởi công Nhà Phố Nhơn Trạch . Sau đó chủ đầu tư sẽ  thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ theo tiến độ hợp đồng. Vốn này thông thường được dự tính trong vốn chủ sở hữu bỏ ra ngay từ ban đầu. Vốn luân chuyển này chủ đầu tư sẽ thu lại sau khi Nhà Phố Nhơn Trạch  kết thúc.

nhà phố Nhơn Trạch
nhà phố Nhơn Trạch

2.4 cách xác định dòng tiền thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch.

Đối với một Nhà Phố Nhơn Trạch , chỉ tiêu mà các nhà đầu tư  quan tâm đầu tiên đó là  dòng tiền  hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch . Một Nhà Phố Nhơn Trạch  được đánh giá là khả thi khi có N CF trừ đi vốn đầu tư ban đầu của Nhà Phố Nhơn Trạch  >0, số tiền chênh lệch chính là thu nhập của Nhà Phố Nhơn Trạch  hay là lợi nhuận mà nhà đầu tư kiếm được từ Nhà Phố Nhơn Trạch  này. Vì vậy, các nhà đầu tư  luôn  luôn mong muốn N CF càng lớn thì Nhà Phố Nhơn Trạch  càng đáng đầu tư mà N CF tăng khi lợi nhuận hoạt động thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  tăng, khấu hao tăng và vốn luân chuyển đầu tư    cho Nhà Phố Nhơn Trạch  phải giảm. Dòng tiền thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  được xác định như sau:

Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra

Trong đó:

  • Dòng tiền vào bao gồm: khoản vay và EBITDA
  • Dòng tiền ra:chi phí phát triển Nhà Phố Nhơn Trạch , thanh toán nợ vay và thuế TN DN

Dựa vào công thức trên dòng tiền thuần của Nhà Phố Nhơn Trạch  sẽ được xác định theo Phụ Lục 1 và Phụ Lục 2 trong phần cuối của đề tài này.

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Địa chỉ:
+ Trụ sở chính: A21-22 Đường D4, P. Tân Hưng, Q.7, TPHCM.
+ VP1: 127A Nguyễn Cao, Phú Mỹ Hưng, Q7, TPHCM
+ VP2: 743 Đỗ Xuân Hợp, Phường Phú Hữu Q.9, TPHCM
Website: www.datvanggroup.com
Hotline: 09.199.09.399 – 094.9999.524

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here